您是“业主”吗？您知道“业主”怎么确定吗？

两个看似简单、人人都知道答案的生活中的问题，其实背后隐藏着很深的“法律玄机”。来看看法律赋予了“业主”什么样的权利：物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

“业主”权利是够大，不过，“业主”还真不是“拥有房子的人”那么简单。

四种情况让人弄不清业主到底是谁

现实生活中的千差万别，给我们认清楚“业主”的身份蒙上了层层迷雾。

首先，“拥有房子”要有一定的凭证，就是通常所说的房屋产权证。可物权法规定，法院或仲裁机构的生效裁判文书，却可能使房屋实际的权属关系发生变化，即生效裁判文书确定的所有权人是甲，而房屋产权证上登记的所有权人是乙。这就出现了房产证上的“业主”和裁判文书上的“业主”的矛盾。

其次，如果一个人生前有一套自己名下的房产，死后该房产就会依照继承法，由其继承人继承，从而成为继承人的房产。但该房产却仍然登记在逝者的名下，房屋所有权证上的所有权人也是逝者。此时，到底谁才是“业主”？

第三，在农村宅基地上自己建房，是绝大多数农民“成家”和“立业”的典型行为。但大多数地区并不给农民核发房屋所有权证，而没有房屋所有权证，也就没有“业主”的凭证。如果没有“业主”凭证，农民辛苦建造的房屋是不是农民的“家业”？建房的农民是不是“业主”？

第四，购买商品房时，开发商对于整栋建筑有一个所有权证，就是人们常说的“大产权证”。而消费者购房后，却在很长时间以后才能拿到属于自己这个单元房屋的产权证。在消费者购房、入住后到拿到产权证之间，有很长的间隔期。此期间，从外观上看，开发商才是所有权人，而交钱购房的消费者即使已经入住，但没有任何房屋的产权凭证。此时，到底开发商是“业主”，还是交钱购房并入住的人是“业主”？

新司法解释明确怎样成为真正业主

上述种种情况，建委不动产登记簿上登记的房屋所有权人或房屋所有权证上标明的所有权人，可能并非真正是所有权人，即并非真正的“业主”，有人甚至已经因“业主”标准确定不明，而在实际的官司中吃了大亏。物权法实施后，对这些情况的判断标准仍存在分歧。

10月1日实施的最高法院司法解释，对前面种种问题给出明确规定——

当房产证上的“业主”和裁判文书上的“业主”出现矛盾时，生效裁判文书上的“业主”才是真正的“业主”。当然，生效裁判文书确定的“业主”，也应该尽早地拿着裁判文书去建委进行变更登记，领取房屋所有权证，使自己成为名副其实的“业主”。

因继承而取得房产的继承人，根据该司法解释，也是真正有“恒产”的“业主”。

农民在经合法审批的宅基地上建造的房屋，不管有没有政府机构给您发产权证，都是真正的“业主”。当然，如果当地的地方性法规或地方性规章要求，在宅基地上建造房屋的农民及时申领产权证，那您还得抓点儿紧了。

在城市购买商品房的人们，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法地占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为“业主”。同样，已经入住所购商品房但还没有领取产权证的人，也应该积极与开发商沟通配合，尽快领取产权证。

提示：日常生活中，“业主”是人们对拥有不动产所有权的人的一种通俗称呼。普通百姓在购买商品房时，一定要确保自己能成为“业主”，而购买二手房时更要首先确保卖房人是真正的“业主”，然后才能保证自己成为“业主”。