评论:二线城市"地王潮"或倒逼调控升级

“河西南地价四万五。”这是最近在南京被热议的大事之一,土地市场的疯狂表现值得业界关注。

5月初,上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出,5月13日下午,葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”,单价45213元每平米,超越上海建工“地王”42561元/平米,成为南京新单价地王,直追上海。一日之内,南京拍卖7宗地,诞生总价地王、单价地王以及区域地王,共计近250亿。

此前,像苏州、合肥、厦门等二线城市也是“地王”频现,成交土地的平均溢价率均超过100%。在过去的4月份,二线城市土地出让金突破1100亿元,占比近8成,同比上升280.4%,环比上升38.4%。二线城市土地市场为何会有如此疯狂表现?

当前土地市场大分化已非常明显:一线城市土地供应缩紧,土地价格高的离谱,房企只能望洋兴叹;而三四线城市因大量的库存积压,开发商压根不想再拿;二线城市以“黑马”姿态杀出,因房地产成交火热,市场预期好且库存消化周期缩短,供需关系紧张导致土地市场表现突出,量价齐升。

据国家统计局发布1-4月全国房地产开发投资和销售情况显示,1-4月份,全国房地产开发投资2.54万亿元,同比增长7.2%,增速比一季度提高1个百分点,比去年全年提高6.2个百分点,连续4个月上涨,呈现快速回升走势。

国家统计局投资司高级统计师李皎分析表示,商品房销售市场升温,房地产开发企业在重点城市、热点板块加紧了土地储备。同时,非重点城市开发投资同比增长7.8%,比重点城市投资增速高1.1个百分点。非重点城市开发投资增速时隔20个月后重新超过重点城市。当前,城市分化依然是需要关注的主要问题。

而国土资源部网站披露的一季度数据亦表明,尽管房地产用地同比下降4.4%,但全国105个主要监测城市,尤其是住宅用地价格环比增长率1.27%,同比增长率为4.66%。由此可见,开发商拿地意愿在增强。

那么,未来土地市场“地王”频出是否还会继续?会否倒逼地方出台调控政策?

实际上,虽然房地产投资回升了,但是主要是基于一线城市、部分基本面较好的二线城市的房地产投资的回升拉动,背后其实是“地王”频出楼市过热的结果。这些城市的楼市也将面临投资风险,未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,增加土地供应才是解决问题之道。不过从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,“地王”仍然会频出。

“连南京都奔5万了,毫不客气的讲,未来北京的房价会稳定在10万到20万/平,明年北京会全面进入到10万时代。”用中经联盟秘书长陈云峰的话来说,现在的土地市场真是疯了。

上述热点城市土地市场价格短期内猛涨,会导致导致建造商品住宅的土地成本上涨,房价涨势不会停止,而项目定价也会大幅提升以获得盈利。房地产商不惜代价,盲目在一线城市、热点二线城市积极拿地,有可能遭遇企业运营层面风险,即使以联合体形式拿下“地王”,也可能陷入资金链问题。

作为开发商,融创孙宏斌就认为当前火热的长三角市场,房价没有泡沫,但地价肯定是有泡沫的。很多房企是亏本的,市场会有惩罚,现在高价拿地的开发商以后很难挣钱。

另外,如北京、上海、深圳、北京、苏州、南京、合肥等此前已出台调控政策。但除了北上广外,其他城市的政策较为温和,并未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。当前,楼市调控实行的是“分城施策”,所以说哪个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临新调控出台,限制楼市过热上涨。

因此,像南京等二线城市楼市如果未来持续出现过热状况,调控政策或会加码从严。