谁是决定房价的牛人 二季度房价断崖式下跌?

人人都知道房价是个熊孩子,捧着怕骄横,打了怕蔫呲,须得万般周全,让大家长操碎了心。这不,前日一线城市房价刚刚要大上快上,就被一顿乱棒打缩回了头。但是,房企拿地的热情依然高涨。

5月11日,上海“325”新政后首场土地拍卖,碧桂园、金地、融创、龙湖、绿地等各路好汉争抢上海4块经营性用地,其中3个纯住宅地块溢价率超过100%。最抢手的是松江泗泾的双子地块,成交楼板价分别是37675元/平方米和38291元/平方米,创下区域单价新高。

这是什么逻辑?何以如此燥热?不要用市场、产品、供求等经济逻辑来思考,大家都在赌,赌房地产的明天。

不仅是一线城市,二线城市也燥热。4月,合肥、厦门、南京、苏州四个城市土地拍卖平均溢价率均超过100%。上海链家市场研究部的监测数据显示,4月全国300个城市土地市场共成交建筑用地4537万平方米,环比下降8.7%,但土地出让金总计1416亿元,环比上升20.47%——在成交面积有所下降的状态下,土地出让金不降反升,这就是逻辑,是赌未来。

未来会怎样?比如上海松江地块,有人认为售价6万元/平方米不是问题,但也有人认为这个价格至少需要3年。其实这两种看法没有质的不同:房价依然会涨,只是时间的早晚。

但也有人不这么看。近日发布的中国社会科学院城市发展与环境研究所《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》认为:“如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”其实,在去年年底,社科院的另一拨人写的房地产报告更狠:“2016年第二季度后,(房价)有出现一波断崖式下跌的可能。”

现在来看,专家被打脸了。注意,社科院的逻辑是经济状况,是老套路,对现今很多事情却解释不清了。比如,请演绎下Papi酱的估值根据吧。

那么,房价到底是什么决定的?社科院的逻辑是:经济疲软,需求不振,房价就会下来。这听起来很符合常识。但细一想,实际情况不是这样。经济可能疲软,但需求不一定不振,那些进城的农民工就是刚需,他们已经回不去乡村,这是个数亿人需求的规模,铁定要抬高房价。

当然,农民工虽有刚需,却没太多的钱,他们不是抬高房价的主力,主力另有人在,就是资本。在经济下行周期,资本在负利率、资产荒导致的保值压力下,必然会大量进入房地产市场,从而抬高房价。

还有更牛的人,就是家长。今年两会前,眼看着房地产要蔫,于是相关部门释放了一系列宽松组合拳,差不多回到了2008年金融危机救市时的水平。这样,一线城市房价要跳。众人心领神会,呼啸而上,无论是加杠杆的首付贷,还是众筹买房,还是在限购的禁令中曲径通幽,合力把房价抬撑起来。只是怕熊孩子太张狂,才打压了一下。

3月,M2增长13.4%,超过今年政府工作报告计划的13%的目标;一季度银行新增贷款4.67万亿,这个规模甚至超过2009年4万亿时的水平;社会融资额同比增加6.59万亿,也创历史最高水平。

于是,我们看到了另一种常识:在经济疲软时,房价却不下跌。说下跌,那是因为在柏油路上开车。如今水来了,改走船了,水涨船高,房价焉能跌?不是有“滞涨”这个词嘛?说的就是另一种常识。

这窍门不是我们的独门绝技,各国政府都心领神会。

自2008年全球金融危机以来,各国政府都越来越认同央行印钞票激活经济的神力,你中有我我中有你,甩开膀子开动印钞机。新兴经济体的经济复苏,伴随着发达国家的负利率政策。据估计,目前全球负收益率政府债券规模已超过5万亿美元。在美国,新增的数万亿美元买了政府债券,将美国国债的长期利率封顶于一个给定水平,用来支撑公众对未来的信心。

当然,也有人认为这个局是不可持续的——打住,你的逻辑也许是对的,但太老套。